Vad är amortering?
Att amortera betyder att betala tillbaka själva lånet, till skillnad från räntan som är priset för att låna. Varje amortering minskar skulden, och därmed blir också nästa månads ränta lite lägre. På ett bolån består månadsbetalningen oftast av båda delarna.
För bolån finns ett lagkrav på hur mycket som minst ska amorteras. För andra lån, som privatlån och billån, bestäms amorteringen i avtalet med långivaren.
Hur mycket måste jag amortera?
Kravet beror på belåningsgraden, alltså hur stor del av bostadens värde som är belånad. Lagen har två gränser:
| Belåningsgrad | Minsta amortering per år |
|---|---|
| 50 % eller lägre | Inget lagkrav |
| Över 50 % upp till 70 % | 1 % av lånet |
| Över 70 % | 2 % av lånet |
Med exemplet ovan, ett lån på 3 000 000 kr och en bostad värd 4 000 000 kr, är belåningsgraden 75 procent. Kravet blir då 2 procent av 3 000 000 kr, alltså 60 000 kr per år eller 5 000 kr i månaden.
Vad räknas procenten på?
Procenten räknas på det högsta lånebeloppet efter den senaste värderingen av bostaden, inte på det du är skyldig i dag. Därför ändras inte beloppet i kronor när du betalar av, förrän belåningsgraden passerar 70 eller 50 procent.
Belåningsgraden räknas mot bostadens värde när du köpte den, eller mot värdet vid en senare omvärdering. Om priserna stiger i ditt område påverkar det alltså inte kravet förrän bostaden har värderats om.
När sjunker kravet?
Det finns två vägar. Den första är att betala av tills belåningsgraden når nästa gräns. I exemplet tar det 3 år och 4 månader att komma ned till 70 procent om du amorterar exakt enligt kravet. Därefter sjunker kravet till 2 500 kr i månaden.
Den andra vägen är en omvärdering. Banken får använda ett nytt marknadsvärde, men tidigast 5 år efter köpet eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen eller låneutrymmet. Undantaget är om bostadens värde ändrats avsevärt av ett annat skäl än den allmänna prisutvecklingen.
Vilka undantag finns?
- Nyproduktion. Köper du en nyproducerad bostad som förste ägare får banken medge att du inte amorterar enligt lagen i upp till 5 år från tillträdet.
- Särskilda skäl. Banken får medge att du inte amorterar under en begränsad period om din betalningsförmåga försämrats. Förarbetena nämner till exempel arbetslöshet, sjukdom, närståendes dödsfall, äktenskapsskillnad och föräldraledighet. Exemplen är inte uttömmande och det är banken som bedömer. Undantaget gäller så länge skälen finns, vilket kan vara i flera år.
- Äldre lån. Bolån som lämnades av en bank eller ett kreditmarknadsbolag före den 1 juni 2016, eller av ett bostadskreditinstitut före den 1 januari 2019, omfattas inte av amorteringskravet. Utökar du ett sådant lån får långivaren i stället låta dig amortera minst 10 procent per år på det utökade beloppet.
- Lantbruk. Lån mot säkerhet i lantbruksenheter omfattas inte av lagen.
Vad ändrades den 1 april 2026?
Reglerna flyttades från Finansinspektionens föreskrifter och allmänna råd till lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Samtidigt gjordes fyra ändringar:
- Det skärpta amorteringskravet, en extra procent för bolån över 4,5 gånger årsinkomsten, togs bort för nya lån. För lån som redan omfattades upphör det inte automatiskt: du behöver komma överens med banken om en villkorsändring.
- Bolånetaket vid köp höjdes från 85 till 90 procent av bostadens värde.
- Taket för att utöka ett befintligt bolån sänktes från 85 till 80 procent.
- Regeln om omvärdering tidigast vart femte år gäller nu också när syftet är att utöka låneutrymmet, inte bara när amorteringen ska ändras.
Grundkraven på 1 och 2 procent är desamma som tidigare. Regeringen beskrev ändringarna när lagen beslutades.
Rak amortering eller annuitet?
Med rak amortering betalar du av lika mycket varje månad, och räntan sjunker i takt med skulden. Den totala månadskostnaden är därför högst i början. Med ett annuitetslån är summan av ränta och amortering lika stor varje månad, så i början går det mesta till räntan. Amorteringskravet gäller oavsett vilken modell du har: amorteringen måste minst nå upp till kravet.
Ska man amortera mer än kravet?
Kravet är ett golv. Den som amorterar mer minskar sin skuld och sina räntekostnader snabbare, men binder samtidigt pengar i bostaden som inte går att ta ut utan att låna igen. Pengar på ett sparkonto finns kvar om något oväntat händer. Hur man väljer beror på räntan, buffert och andra skulder. Regeringen har i propositionen också bedömt att bankerna bör verka för att även lån under 50 procent amorteras.