Vad är ett bolån?
Ett bolån är ett lån med din bostad som säkerhet. Det är den vanligaste låneformen för att finansiera köp av hus eller bostadsrätt i Sverige. Eftersom bostaden fungerar som säkerhet för lånet kan banken erbjuda betydligt lägre ränta jämfört med blancolån och andra lån utan säkerhet.
Vissa långivare delar upp bolånet i två delar: bottenlån och topplån. Topplånet är den del som ligger närmast bolånetaket. Var gränsen går och om räntorna skiljer sig åt varierar mellan långivare.
Hur stor kontantinsats behöver jag?
Minst 10 % av priset betalar du med egna pengar. Det kallas kontantinsats och följer av bolånetaket: sedan 1 april 2026 får ett nytt bolån vara högst 90 % av bostadens marknadsvärde (lag 2026:226). Utökar du ett befintligt bolån är taket 80 %.
Hur mycket kan jag låna?
Hur mycket du kan låna beror på flera faktorer: din inkomst, befintliga lån, antal personer i hushållet och bostadens värde. Bankerna använder en beräkning som kallas KALP (kvar att leva på) för att avgöra hur stort lån du klarar av.
KALP-kalkylen tar hänsyn till dina inkomster efter skatt och drar av boendekostnader, andra lån och schablonbelopp för levnadskostnader. Bankerna har egna schabloner, ofta med Konsumentverkets beräkningar som referens. Du måste ha tillräckligt kvar varje månad för att klara oförutsedda utgifter. Det här sätter gränsen:
- Skuldkvot. Det finns ingen gräns i lag, men bankerna väger in din totala skuld i kreditprövningen.
- Belåningsgrad. Högst 90 % av bostadens marknadsvärde vid köp, 80 % vid utökning.
- Räntekänslighet. Bankerna prövar din ekonomi mot en högre kalkylränta, i snitt 6,6 % år 2023 enligt Finansinspektionen.
Hur mycket måste jag amortera?
Amorteringskravet infördes av Finansinspektionen 1 juni 2016 och finns sedan 1 april 2026 i lag (2026:226). Kravet innebär att du måste betala av på ditt bolån varje år, beroende på hur stor andel av bostadens värde du har lånat.
| Belåningsgrad | Minsta amortering per år |
|---|---|
| Högst 50 % | Inget lagstadgat krav |
| Över 50 % och högst 70 % | 1 % av det högsta kreditbeloppet |
| Över 70 % | 2 % av det högsta kreditbeloppet |
Det skärpta kravet för hushåll med hög skuldkvot togs bort 1 april 2026. Har du ett äldre lån med det extra kravet ligger det kvar tills du och banken kommer överens om att ändra villkoren. Undantag från amorteringskravet finns för nyproducerade bostäder i högst 5 år från tillträdet, om du är den som först köper bostaden, och av särskilda skäl under en begränsad period, till exempel vid arbetslöshet eller sjukdom.
Hur procenten räknas och när kravet sjunker går vi igenom under amortering. När banken får ge amorteringsfrihet, och vad det kostar att låta bli att amortera, har en egen sida med räknare.
Ska jag välja bunden eller rörlig ränta?
När du tar bolån väljer du mellan rörlig ränta (oftast 3 månaders bindningstid) eller bunden ränta med fast period på 1 till 10 år. Båda har sina för- och nackdelar.
Rörlig ränta
- Följer marknadsräntan.
- Snittränta på nya lån 2,73 % (augusti 2026, SCB).
- Flexibel: du kan lösa lånet utan kostnad.
- Räntan kan stiga på kort tid.
Bunden ränta
- Fast kostnad under perioden.
- Trygghet i budgeten.
- Ränteskillnadsersättning om du löser lånet i förtid.
- Kan bli dyrare om räntan sjunker.
Många väljer att dela upp lånet, till exempel hälften rörligt och hälften bundet. Det ger en balans mellan trygghet och flexibilitet. Följ STIBOR och styrräntan för att förstå hur räntorna kan utvecklas.
Hur kan jag sänka kostnaden för bolånet?
- Jämför flera banker. Hämta offerter från tre eller fyra banker. Skillnaden kan vara tusentals kronor per år.
- Förhandla aktivt. Banker har utrymme att sänka räntan. Använd konkurrenternas offerter som argument. Så förhandlar du räntan.
- Samla dina bankaffärer. Lön, sparande och försäkringar hos samma bank ger bättre förhandlingsläge.
- Amortera extra. Extra amortering minskar både skuld och räntekostnader över tid.
- Utnyttja ränteavdraget. Du får 30 % skattereduktion på räntekostnader upp till 100 000 kr per person och år, för lån med säkerhet som bolån.
- Välj bindningstid efter ränteläget. Binda när du tror att räntan stiger, välj rörligt annars.
- Byt bank om det lönar sig. Lojalitet belönas sällan. Nya kunder får ofta bättre erbjudanden.
- Håll koll på avgifter. Jämför inte bara ränta: titta på uppläggningsavgift, aviavgift och expeditionsavgift.
- Förbättra din kreditvärdighet. Betala räkningar i tid och undvik betalningsanmärkningar för bättre villkor.
- Förhandla vid bindningstidens slut. Det är då banken är mest motiverad att behålla dig.
Hur ansöker jag om bolån?
- Räkna ut din budget. Räkna på hur mycket du kan låna och vad lånet kostar per månad.
- Ansök om lånelöfte. Lånelöftet visar hur mycket banken kan låna dig, och det gäller i 3 till 6 månader beroende på bank.
- Hitta din bostad. Med lånelöftet i hand kan du lägga bud och köpa bostad inom din budget.
- Slutför låneansökan. När köpet är klart skickar du in kompletterande handlingar till banken.
- Tillträde och utbetalning. På tillträdesdagen får du nycklarna och banken betalar ut lånet till säljaren.
Vilka banker och bolåneinstitut som lånar ut till bostad ser du i listan över långivare.
