Lagen kräver ingen amortering om bolånet är högst 50 % av bostadens värde, eller om en bank lämnade lånet före 1 juni 2016. Över 50 % kan banken ge dig amorteringsfrihet i upp till fem år när du köper en nyproducerad bostad som första ägare, eller ett uppehåll under en begränsad tid om din ekonomi har försämrats. Undantagen är något banken får ge, inte något du har rätt till.
Faktagranskad av redaktionen 7 oktober 2026 mot lag (2026:226) och dess förarbeten.
Ja, i sex situationer. I tre av dem kräver lagen ingen amortering, och då bestämmer du och banken amorteringen i låneavtalet. I de tre andra gäller amorteringskravet på 1 % eller 2 % om året, men banken får medge undantag.
| Situation | Lagen | Vem avgör | Hur länge |
|---|---|---|---|
| Lånet är högst 50 % av värdet | Inget krav (7 §) | Du och banken, i avtalet | Så länge lånet är högst 50 % |
| Lån från en bank eller ett kreditmarknadsbolag före 1 juni 2016 | Inget krav (övergångsbestämmelserna) | Du och banken, i avtalet | Tills du byter bostad. Lånar du mer kan friheten finnas kvar för det gamla lånet (8 §) |
| Lån mot en lantbruksenhet | Lagen gäller inte (1 §) | Du och banken, i avtalet | Enligt avtalet |
| Nyproducerad bostad där du är första ägare | Banken får medge undantag (10 §) | Banken | Högst fem år från tillträdet |
| Särskilda skäl, till exempel arbetslöshet eller sjukdom | Banken får medge undantag (9 §) | Banken, efter en prövning av din ekonomi | En begränsad period |
| Lån som betalas tillbaka när bostaden säljs | Banken får medge undantag (11 §) | Banken | Så länge lånet löper |
Finansinspektionen följer hur ofta bankerna ger undantag för särskilda skäl. Under 2024 fick knappt 29 200 låntagare ett sådant undantag, jämfört med 33 000 under 2023 och 14 600 under 2022. Vanligast var undantag i mindre än ett år, men andelen som fick undantag i mer än tolv månader ökade från knappt 7 % 2023 till drygt 15 % 2024 (Finansinspektionen). Siffrorna gäller tiden före lagen, då samma möjlighet fanns i Finansinspektionens föreskrifter.
När lånet har kommit ned till 50 % av bostadens värde. Banken räknar på priset när du köpte, eller på värdet vid den senaste omvärderingen (13 §). Har du lånat 3 400 000 kr till en bostad för 4 000 000 kr är belåningsgraden 85 %, och kravet är 2 % om året, 5 667 kr i månaden. Amorterar du bara det som krävs tar det 8 år och 10 månader att komma ned till 70 % och 32 år och 5 månader att komma ned till 50 %, där kravet upphör.
Den sista delen tar längst tid, eftersom kravet halveras vid 70 %: från 5 667 kr till 2 833 kr i månaden. Amorterar du extra går det fortare, eftersom kravet räknas på det högsta lånebeloppet och inte minskar när skulden gör det (7 §). En omvärdering kan också sänka belåningsgraden om bostaden har stigit i värde. Den får som regel göras tidigast fem år efter köpet eller den senaste omvärderingen, tidigare bara om bostadens värde har ändrats mycket av något annat skäl än prisutvecklingen, till exempel en stor renovering (13 §).
Priset när du köpte, eller värdet vid senaste omvärderingen.
Lägg ihop alla lån med bostaden som säkerhet.
Utöver kravet. Skriv 0 för att se bara kravet.
Inget amorteringskrav
om 20 år och 5 månader
Då är lånet nere på 50 % av värdet. I dag kräver lagen 5 667 kr i månaden, och du amorterar 2 000 kr till.
Kravet räknas på det högsta lånebeloppet efter senaste värderingen. Här antar vi att det är dagens lån, att banken inte värderar om bostaden och att du inte lånar mer. Har du redan amorterat sedan värderingen är kravet högre än här, och då går det fortare. Räknaren gäller lån som omfattas av amorteringskravet. Banklån från före 1 juni 2016 och lån där banken har gett undantag gör inte det. Siffrorna stannar i din webbläsare.
Hela månadskostnaden, med ränta och ränteavdrag, räknar du ut i amorteringskalkylen på startsidan.
Under 50 % finns inget krav i lagen. I lagens förarbeten, proposition 2025/26:119, skriver regeringen att bankerna bör verka för att även sådana lån amorteras, men det är ingen regel (avsnitt 5.3.1). Hur mycket du amorterar under gränsen bestäms i ditt låneavtal. Finansinspektionen skriver att den som inte omfattas av kraven kan välja att inte amortera.
Du ansöker hos banken som har ditt bolån. Ingen myndighet beslutar om undantaget. Banken gör en individuell bedömning av din ekonomi och bestämmer om du får amorteringsfrihet och hur länge (Finansinspektionen).
Köper du en nyproducerad bostad, fråga om amorteringsfrihet redan när du ansöker om bolånet.
När du ber om det ska banken lämna underlaget för belåningsgraden och amorteringskravet, så att du ser vilka siffror banken räknar med. Det ska ske skyndsamt, i regel samma dag (14 §).
Lagen säger bara att banken får medge ett uppehåll under en begränsad period, om det under lånets löptid finns särskilda skäl (9 §). Enligt förarbetena ska skälen ha uppstått efter att låneavtalet skrevs och gälla en försämrad betalningsförmåga, till exempel vid arbetslöshet, sjukdom, föräldraledighet, skilsmässa eller dödsfall bland närstående. Listan är inte uttömmande, och det är banken som bedömer ditt fall.
Uppehållet får inte vara längre än skälen, men det kan bli flera år. Banken ska under tiden pröva om förutsättningarna finns kvar. Ett undantag som banken gav före 1 april 2026, när Finansinspektionens föreskrifter gällde, fortsätter att gälla enligt förarbetena.
Vid extraordinära situationer som kan medföra en synnerligen djup lågkonjunktur, som covid-19-pandemin, får regeringen dessutom besluta om tillfälliga undantag från amorteringskravet (12 §). Även då avgör banken om undantaget ska gälla för ditt lån. Under pandemin gav Finansinspektionen motsvarande möjlighet genom allmänna råd.
Köper du en nyproducerad bostad som första ägare får banken låta dig vara amorteringsfri i högst fem år från tillträdet (10 §). Hur mycket du amorterar under de fem åren bestämmer du och banken själva.
När perioden är slut gäller kravet som vanligt, beräknat på värdet när du köpte. Har bostaden stigit i värde kan du be banken om en omvärdering, som regel tidigast fem år efter köpet (13 §).
Lån som en bank eller ett kreditmarknadsbolag lämnade före 1 juni 2016 omfattas inte av amorteringskravet. För företag med tillstånd enligt lagen om verksamhet med bostadskrediter är gränsen 1 januari 2019, eller 8 januari 2019 om företaget lämnade sitt erbjudande före 1 januari 2019 (övergångsbestämmelserna). Hur mycket du amorterar på ett sådant lån bestäms i ditt avtal.
Enligt förarbetena finns friheten kvar om du flyttar lånet till en annan bank, eller om ägarkretsen delvis ändras utan att lånet blir större. Annat gäller när du lånar mer eller byter bostad:
Ett exempel: du har 2 000 000 kr kvar på ett lån från 2014 och lånar 200 000 kr till. Bostaden är värd 3 000 000 kr enligt bankens senaste värdering. Belåningsgraden blir 73 %, och kravet på hela skulden blir 2 % om året, 3 667 kr i månaden. Med regeln i 8 § amorterar du i stället 1 667 kr i månaden på det nya lånet, och lagen kräver inget på det gamla.
Det finns bolån som inte ska betalas av under tiden, utan först när bostaden säljs för att du har nått en viss ålder, på grund av sviktande hälsa eller efter din död. De kallas kapitalfrigöringskrediter. För dem får banken medge att du inte amorterar alls (11 §). Undantaget finns för att den som har kapital bundet i bostaden ska kunna använda det utan att sälja. Vilka lån det gäller anges i konsumentkreditlagen: 4 § i 2010 års lag och 8 kap. 8 § i lagen som gäller från 20 november 2026.
Med lånet från exemplet ovan betalar du 5 667 kr mindre den första månaden om du inte amorterar. Kostnaden är räntan på en skuld som inte minskar.
| I exemplet | Amorterar enligt kravet | Amorteringsfritt |
|---|---|---|
| Att betala första månaden | 13 543 kr | 7 877 kr |
| Skuld efter fem år | 3 060 000 kr | 3 400 000 kr |
| Belåningsgrad efter fem år | 76,5 % | 85 % |
| Ränta på fem år | 449 364 kr | 472 600 kr |
| Ränta efter ränteavdrag | 314 555 kr | 330 820 kr |
Efter fem år är skulden 340 000 kr större utan amortering, och du har betalat 23 236 kr mer i ränta, 16 265 kr efter ränteavdrag. Pengarna du inte har amorterat har du kvar. Räntan är SCB:s snittränta för nya bolån i augusti 2026, 2,78 %, och ligger fast hela perioden (SCB). Avdraget är räknat för en låntagare. Det är ett räkneexempel och ingen prognos.
Gör du uppehåll med amorteringen i ett år är skulden 68 000 kr större när du börjar amortera igen. Med samma ränta är det 1 890 kr mer i ränta om året, 1 323 kr efter ränteavdrag, och det tar ett år längre att komma ned till 70 %.
Ränteavdraget gäller räntan, inte amorteringen. Du får tillbaka 30 % av räntan upp till 100 000 kr om året och 21 % av det som överstiger, per person (Skatteverket). Utan amortering blir både räntan och avdraget större, men av varje krona i ränta betalar du ändå 70 öre själv, eller 79 öre över gränsen. Avdraget dras från skatten, så du får bara hela avdraget om du betalar tillräckligt mycket skatt.
Lagen gäller bostadskrediter: lån som lämnas för en bostad i Sverige med panträtt i en fastighet, en tomträtt eller en bostadsrätt som säkerhet (2 §). Enligt förarbetena spelar det ingen roll om den som lånar är en person eller ett företag, så köper ett aktiebolag en bostad som ägaren ska bo i omfattas lånet. Ett företagslån som inte uppfyller båda villkoren i 2 § är ingen bostadskredit, och då gäller inte amorteringskravet.
Lån mot säkerhet i en lantbruksenhet enligt 4 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen omfattas inte av lagen alls (1 §). Där bestämmer avtalet hur lånet betalas av.
Ordlistan har en kortare förklaring av amorteringsfrihet.
Källorna kontrollerades senast 7 oktober 2026.