Belåningsgraden är bolånet delat med bostadens värde. Har du köpt en lägenhet för 3 100 000 kr och lånat 2 400 000 kr är den 77 %. Över 50 % måste du amortera 1 % om året, och över 70 % blir det 2 %. Banken räknar på värdet när du köpte, inte på vad bostaden kanske är värd i dag.
Faktagranskad av redaktionen 6 oktober 2026 mot lag (2026:226) och årsredovisningslagen.
Dela det du har lånat med vad bostaden är värd: 2 400 000 / 3 100 000 = 0,774, eller 77 %.
Med lån menas alla lån som har bostaden som säkerhet. Har du delat upp bolånet i flera delar med olika bindningstid räknas de ihop, men ett privatlån utan säkerhet räknas inte in, även om pengarna gick till bostaden. Som värde räknar banken priset du betalade, eller det värde den har fastställt vid en senare omvärdering.
Priset när du köpte, eller värdet vid senaste omvärderingen.
Lägg ihop alla lån med bostaden som säkerhet.
Belåningsgrad
77 %
Över 70 % kräver lagen 2 % om året, alltså 4 000 kr i månaden på ett lån av den storleken.
Kravet räknas på det högsta lånebeloppet efter senaste värderingen. Här antar vi att det är samma belopp som i dag. Siffrorna stannar i din webbläsare.
Vill du se hela månadskostnaden, med ränta och ränteavdrag, finns det i amorteringskalkylen på startsidan.
Värdet när du köpte. Lagen säger att banken ska använda marknadsvärdet från förvärvet, och det gäller även om priserna i området har stigit sedan dess (lag (2026:226) 13 §).
Banken får värdera om bostaden tidigast 5 år efter köpet, eller 5 år efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen eller hur mycket du får låna. Har värdet ändrats mycket av något annat skäl än att bostadspriserna i allmänhet har rört sig får omvärderingen göras tidigare.
Det är banken som gör omvärderingen. Har det gått 5 år och du tror att bostaden är värd mer i dag, fråga banken hur den värderar om och vad den behöver från dig. Vill du veta vilka siffror banken räknar med just nu ska den lämna underlaget för belåningsgraden och amorteringskravet om du ber om det, och det ska ske skyndsamt (14 §).
För amorteringskravet räknar banken fortfarande på värdet när du köpte. En omvärdering på grund av att bostadspriserna i allmänhet har gått ned får som tidigast göras efter 5 år (13 §). Taken på 90 % och 80 % prövas när lånet lämnas och när det utökas (4 och 5 §§).
Den kan göra det, eftersom bankerna sätter bolåneräntan individuellt. Nordea skriver att räntan bland annat beror på hur stort bolånet är i förhållande till bostadens värde, och att en lägre belåningsgrad är ett sätt att få lägre ränta (Nordea). SBAB skriver att bankens genomsnittsränta påverkas av kundernas belåningsgrad (SBAB). Fråga din bank hur deras ränta skiljer sig mellan olika belåningsgrader.
Gränserna är 50 % och 70 %. Procenten räknas på det högsta lånebeloppet efter den senaste värderingen, inte på det du har kvar att betala (7 §). Därför är beloppet detsamma år efter år, tills lånet passerar en gräns.
| Lån | Belåningsgrad | Krav per år | Per månad |
|---|---|---|---|
| 1 500 000 kr | 48 % | Inget krav | 0 kr |
| 2 000 000 kr | 65 % | 1 % | 1 667 kr |
| 2 400 000 kr | 77 % | 2 % | 4 000 kr |
| 2 945 000 kr | 95 % | Får inte lånas vid köp | Över bolånetaket |
I exemplet behöver lånet ned till 2 170 000 kr innan kravet går från 2 % till 1 %. Det är 230 000 kr, och med 4 000 kr i månaden tar det 4 år och 10 månader. Amorterar du mer än kravet kommer du dit fortare.
Alla bolån omfattas inte. Lån som en bank eller ett kreditmarknadsbolag lämnade före 1 juni 2016 har inget krav enligt lagen. Köper du en nyproducerad bostad som första ägare får banken låta bli att kräva amortering i upp till 5 år från tillträdet (10 §). Och har din ekonomi försämrats väsentligt kan banken, efter en egen bedömning, ge uppehåll under en begränsad tid (9 §, Finansinspektionen). Reglerna i sin helhet står på sidan om amortering.
Vid köp får lånet vara högst 90 % av värdet (4 §). Resten är kontantinsats. På en lägenhet för 3 100 000 kr betyder det högst 2 790 000 kr i lån och minst 310 000 kr kontant.
Vill du låna mer senare, till en renovering eller för att samla andra lån, är taket lägre. Efter utökningen får lånen vara högst 80 % av värdet (5 §). Med samma värde blir det 2 480 000 kr totalt. För ett hus kan ett större lån också kräva nya pantbrev, och de kostar en avgift och stämpelskatt (lagfart och pantbrev).
Har du ett lån som lämnades före 1 juni 2016 gäller en särskild regel när du lånar mer. Banken får då låta dig amortera det nya lånet med minst 10 % av dess ursprungliga belopp om året, i stället för att amortera enligt gränserna ovan (8 §).
Talar man om belåningsgrad i en brf menas oftast föreningens lån, inte ditt eget. Föreningen äger huset och har lånat till det, och räntan på lånen betalas med årsavgifterna. Ju mer föreningen har lånat per kvadratmeter, desto mer av din avgift går till ränta, och desto mer kan avgiften behöva höjas när räntorna stiger.
I din egen belåningsgrad räknas bara ditt bolån. Föreningens lån syns i stället i avgiften.
För räkenskapsår som har börjat efter 2022 måste alla föreningar redovisa skulderna på samma sätt, så att de går att jämföra (årsredovisningslagen 6 kap. 3 a §, BFNAR 2023:1). Nyckeltalen står i förvaltningsberättelsen under flerårsöversikten, för det senaste året och de tre åren innan.
| Nyckeltal | Så räknas det |
|---|---|
| Skuldsättning per kvm | Räntebärande skulder på balansdagen delat med bostadsrätts- och hyresrättsytan. |
| Skuldsättning per kvm upplåten med bostadsrätt | Samma skulder delat med bara bostadsrättsytan. Har föreningen inga hyresrätter blir talen lika. |
| Räntekänslighet | Räntebärande skulder delat med årets intäkter från årsavgifter. Visar hur många procent avgifterna behöver höjas om snitträntan stiger en procentenhet. |
| Sparande per kvm | Årets resultat plus avskrivningar, utrangeringar och kostnaden för planerat underhåll, delat med bostadsrätts- och hyresrättsytan. Väsentliga poster utanför den vanliga verksamheten räknas bort. |
Dela föreningens räntebärande skulder med ytan som är upplåten med bostadsrätt. 30 000 000 kr i lån på 4 000 kvadratmeter blir 7 500 kr per kvadratmeter, och i årsredovisningen heter talet skuldsättning per kvm upplåten med bostadsrätt. För en tvåa på 62 kvadratmeter motsvarar det ungefär 465 000 kr av föreningens lån.
Lånen hittar du i balansräkningen under skulder till kreditinstitut. Ta med både de långfristiga och de kortfristiga: ett lån som ska omsättas inom ett år står ofta bland de kortfristiga. Ytan står i förvaltningsberättelsen.
Lånen hos kreditinstitut på balansdagen.
Står i förvaltningsberättelsen.
Årsredovisningen har två tal. Skuldsättning per kvm räknas på bostadsrätts- och hyresrättsytan tillsammans, skuldsättning per kvm upplåten med bostadsrätt bara på bostadsrättsytan, som här. Har föreningen inga hyresrätter blir de lika.
Din del och räntehöjningen är räknade på ytan. Föreningen fördelar avgiften enligt sina stadgar, och fördelningen följer inte alltid ytan. Hur mycket avgiften höjs bestämmer styrelsen, och den kan också ta pengarna från sparandet.
Det finns ingen gräns i någon lag eller föreskrift, och ingen nivå passar alla föreningar. Handelsbanken skriver att äldre föreningar ofta har lägre skuld per kvadratmeter eftersom de har haft längre tid att amortera, och att det är mest relevant att jämföra med föreningar av liknande ålder (Handelsbanken). 7 500 kr per kvadratmeter betyder inte samma sak i en nybyggd förening som i en från 1930-talet.
Läs skulden tillsammans med fyra andra uppgifter i årsredovisningen.
Räntekänsligheten. Har föreningen 30 000 000 kr i lån och tar in 2 500 000 kr i årsavgifter blir den 12 %. Stiger snitträntan en procentenhet behöver avgifterna höjas med 12 % för att resultatet ska bli detsamma, allt annat lika.
När lånens räntor ändras. Finns det en not över föreningens lån med räntor och datum då villkoren ändras, ser du hur snart en högre ränta slår igenom.
Underhållsplanen. Förvaltningsberättelsen ska säga om föreningen har en aktuell underhållsplan. Saknas den, fråga styrelsen vilka större arbeten som väntar och hur de ska betalas.
Tomträtt. Står huset på mark med tomträtt ska årsredovisningen säga när avgälden ska omförhandlas. En högre avgäld påverkar avgiften på samma sätt som en högre ränta.
Be mäklaren om den senaste årsredovisningen innan du lägger ett bud. Flerårsöversikten visar fyra år, så du ser om skulden har gått upp eller ned.
Antingen minskar du lånet, eller så räknar banken på ett högre värde. Extra amortering sänker lånet direkt, men kravet räknas på det högsta lånebeloppet, så det du måste betala varje månad ändras först när du passerar 70 % eller 50 %. En omvärdering sänker belåningsgraden om bostaden har stigit i värde sedan köpet.
Ordlistan har en kortare förklaring av belåningsgrad.
Källorna kontrollerades senast 6 oktober 2026.