Kontantinsats: så mycket behöver du till bostadsrätt och hus

Hur mycket kontantinsats behöver jag?

Ett nytt bolån får vara högst 90 % av bostadens marknadsvärde. Det står i 4 § i lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, som gäller sedan 1 april 2026. Resten, minst 10 % av priset, är kontantinsatsen. Samma regel gäller för ägarlägenheter och fritidshus, eftersom lagen omfattar alla krediter för en bostad med pant i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt (2 §).

Före april var taket 85 % och kontantinsatsen 15 % (regeringen, 5 mars 2026). Därför stämmer äldre råd om 15 % inte längre.

Taket räknas på marknadsvärdet, som lagen beskriver som priset vid en marknadsmässig försäljning. Det är värdet när du köpte bostaden som gäller, tills den eventuellt värderas om (13 §).

Tabellen visar det största lån banken får ge. Om banken vill låna ut så mycket beror på din inkomst och dina utgifter. Med ett lån på över 70 % av värdet ska du dessutom amortera 2 % om året, och vad det blir i kronor visar amorteringskalkylen.

Hur stor kontantinsats behövs för en bostadsrätt?

Samma 10 %. En tvåa för 2 850 000 kr kräver 285 000 kr. Skillnaden mot hus är att du köper en rätt i en förening och inte en fastighet (bostadsrättslagen 1 kap. 3 §). Lagfart söker bara den som köper fast egendom (jordabalken 20 kap. 1 §), så när du köper en bostadsrätt blir det varken lagfart eller pantbrev.

Föreningen får i stället ta ut överlåtelseavgift och pantsättningsavgift, men bara om det står i stadgarna (bostadsrättslagen 7 kap. 14 §). Hur stora avgifterna är står också där, så be om stadgarna innan du lägger bud. Lagen är ändrad så att pantsättningar ska registreras hos Lantmäteriet i ett nytt bostadsrättsregister, och då försvinner pantsättningsavgiften. Något datum för när det börjar gälla har regeringen inte bestämt.

Läs också föreningens årsredovisning, för föreningens lån betalas med månadsavgifterna. Var skulden per kvadratmeter står och vad den betyder för avgiften förklarar vi under belåningsgrad i en bostadsrättsförening.

Hur stor kontantinsats behövs för hus och villa?

Också 10 %, men husköpet har två kostnader som bostadsrättsköparen slipper. Lagfarten kostar 1,5 % i stämpelskatt på priset eller på taxeringsvärdet året före det år lagfarten beviljas, det som är högst, plus 825 kr (Lantmäteriet). Pantbrev är säkerheten för bolånet. De som redan finns i fastigheten följer med i köpet, och för resten av lånet tar du ut nya: 2 % i stämpelskatt på beloppet plus 375 kr per inteckning.

Anta att du köper en villa för 4 200 000 kr där det redan finns pantbrev på 2 500 000 kr, och att du lånar det största banken får ge, 3 780 000 kr. Kontantinsatsen blir 420 000 kr, lagfarten 63 825 kr och nya pantbrev för 1 280 000 kr kostar 25 975 kr. Till Lantmäteriet betalar du 89 800 kr, och totalt behöver du 509 800 kr i egna pengar, drygt 12 % av priset.

Hur mycket pantbrev som finns syns i ett utdrag ur fastighetsregistret. Räknaren för lagfart och pantbrev visar hur taxeringsvärdet och avrundningen påverkar beloppen.

Vad händer om banken värderar bostaden lägre än priset?

Marknadsvärdet när du köper är vanligen priset. Banken ansvarar ändå för värderingen, och är det stor skillnad mellan priset och bankens bedömning kan den anlita en oberoende värderare. Den värderingen kan kosta dig något (Svenska Bankföreningen). Eftersom taket räknas på marknadsvärdet blir det största lånet 90 % av det värde banken kommer fram till. Har du budat över det värdet får du betala mellanskillnaden med egna pengar.

Vad räknas som kontantinsats?

Pengar som är dina: sparande, vinsten när du säljer en tidigare bostad (Nordea) eller en gåva. En gåva behöver du inte betala tillbaka. Ett lån från släkten är däremot en skuld, även om det är räntefritt.

Ger en förälder dig pengar räknas de som förskott på arv, om inte något annat sägs när gåvan ges (ärvdabalken 6 kap. 1 §). Ska gåvan inte räknas av från arvet skriver ni det i gåvobrevet.

Banken och mäklaren ska känna sina kunder enligt penningtvättslagen och kan fråga varifrån pengarna kommer. Ha kontoutdrag eller gåvobrev till hands, särskilt om en stor summa har kommit in på kontot nyligen.

Kommer pengarna från den gamla bostaden först efter att du har tillträtt den nya, kan banken täcka tiden däremellan med ett överbryggningslån. Hos Handelsbanken krävs kontrakt både på köpet och på försäljningen, och lånet får löpa i högst tre månader och betalas tillbaka med pengarna från försäljningen (Handelsbanken). Svenska Bankföreningen räknar en sådan tillfällig lösning inte som ett bolån.

Handpenningen är en del av kontantinsatsen

När ni skriver kontrakt betalar du handpenning. Den är oftast 10 % av priset och betalas vanligtvis inom en vecka efter kontraktsskrivningen (Nordea). Handpenningen är en del av priset som du betalar själv, så den räknas in i kontantinsatsen. Har du precis 10 % går hela kontantinsatsen åt redan vid kontraktet, och för ett hus ska lagfarten och pantbreven betalas utöver den.

Kan jag låna till kontantinsatsen?

Inte med bostaden som säkerhet. Taket gäller alla krediter med pant i bostaden (lag 2026:226, 2 och 4 §§), så det som saknas upp till priset kan bara lånas utan säkerhet i bostaden. Ett sådant lån kallas ofta kontantinsatslån. Nordea erbjuder till exempel upp till 5 % av priset med upp till 10 år att betala tillbaka, och riktar lånet till förstagångsköpare. Du står då själv för minst 5 %.

Lånar du 150 000 kr till en bostad för 3 000 000 kr och betalar av på 10 år blir amorteringen 1 250 kr i månaden, och till det kommer räntan. Från inkomstår 2026 ger lån utan säkerhet inget ränteavdrag.

Banken räknar dessutom med räntor och amorteringar på alla dina lån när den prövar bolånet (Finansinspektionen). Ett kontantinsatslån minskar därför utrymmet för bolånet.

Vad tittar banken på utöver kontantinsatsen?

Kontantinsatsen sätter taket för vad banken får låna ut. Om banken vill låna ut så mycket avgörs av kvar att leva på-kalkylen (KALP). Där drar banken levnadskostnader, boendekostnader och räntor och amorteringar på alla lån från din inkomst, och den räknar med en högre ränta än dagens för att se att du klarar en höjning. När Finansinspektionen senast kartlade det, år 2023, låg bankernas kalkylränta i snitt på 6,6 % (Finansinspektionen).

Hur stort lån din inkomst räcker till visar räknaren Hur mycket kan jag låna?. Är det ditt första köp går guiden köpa bostad första gången igenom allt från lånelöfte till tillträde.

Hur fungerar det vid nyproduktion?

Har du skrivit förhandsavtal om en nyproducerad bostadsrätt får föreningen ta emot förskott av dig, men bara om Bolagsverket har gett tillstånd och föreningen har ställt säkerhet för att kunna betala tillbaka det. Förskottet får vara högst den beräknade insatsen (bostadsrättslagen 5 kap. 8 och 9 §§). Bolånetaket gäller som vanligt när lånet betalas ut.

Köper du en nyproducerad bostad som första ägare kan banken låta dig slippa amorteringskravet i upp till 5 år från tillträdet (lag 2026:226, 10 §).