Lagfart och pantbrev: så mycket kostar det

Vad är lagfart?

Lagfart är beviset på att du äger huset. Den skrivs in hos Lantmäteriet, och enligt jordabalken ska du söka den inom tre månader från att köpebrevet skrevs under. Ofta skickar banken eller mäklaren in ansökan åt dig. Fråga dem innan du fyller i något själv, så att det inte blir två ansökningar för samma köp.

Samma regler gäller för ett fritidshus på egen tomt och för en ägarlägenhet, som också är fastigheter. Ett fritidshus på ofri grund, där någon annan äger marken, får ingen lagfart. Där anmäler du köpet till Skatteverket i stället. För en bostadsrätt söker du ingen lagfart alls (mer om det längre ner).

Hur ansöker man om lagfart?

Sköter inte banken eller mäklaren ansökan gör du den själv, antingen i Lantmäteriets e-tjänst med e-legitimation eller med en blankett som du skickar per post. Båda är gratis. I e-tjänsten bifogar du köpebrevet som en inskannad eller fotograferad kopia av originalet. Per post skickar du originalet, och Lantmäteriet skickar tillbaka det när det är inskannat.

Köpebrevet måste vara undertecknat med penna på papper. En elektronisk signatur godtas inte när en fastighet byter ägare. Kommer ingen ansökan in inom tre månader kan Lantmäteriet skicka ett föreläggande om att du ska söka lagfart, men det är du som har nytta av att ansöka i tid: det är lagfarten som visar att huset är ditt.

Hur mycket kostar lagfarten?

Kostnaden har två delar. Stämpelskatten är 1,5 % och går till staten. Expeditionsavgiften på 825 kr täcker Lantmäteriets handläggning och är densamma oavsett pris.

Skatten räknas på köpeskillingen eller på taxeringsvärdet för året före det år lagfarten beviljas, det som är högst. Oftast är det priset. Taxeringsvärdet avgör när priset är lågt, som när ett hus säljs för en symbolisk summa inom familjen, och exemplet under gåva, arv och bodelning visar hur stor skillnaden kan bli. Beloppet avrundas nedåt till hela tusental innan skatten räknas, så ett köp för 4 199 500 kr beskattas som 4 199 000 kr.

Saknar fastigheten taxeringsvärde för året före skickar du med ett värdeintyg. Det ska vara skrivet av en sakkunnig, till exempel en auktoriserad fastighetsvärderare eller en mäklare som gör värderingar, och visa vilket taxeringsvärde fastigheten kunde antas ha när köpebrevet skrevs. Står huset på tomträtt söker du inskrivning av tomträttsinnehav i stället för lagfart, och priset jämförs då med det taxerade byggnadsvärdet.

Köper du en del av huset, till exempel din sambos hälft, räknas skatten på den del du köper. Delar ni i stället upp huset i en bodelning när ni separerar blir det ingen stämpelskatt, bara expeditionsavgiften.

När och hur betalar man lagfarten?

Inte på tillträdesdagen. Lantmäteriet skickar en faktura när ärendet är handlagt, och du har 30 dagar på dig att betala. Räkna ändå med pengarna från början. Anstånd ges bara om det finns synnerliga skäl, och att pengarna inte räcker är som huvudregel inget sådant skäl.

Fakturan går till dig som köpare, men köpare och säljare har ett gemensamt betalningsansvar för stämpelskatten, så en obetald skatt kan krävas av säljaren. Saknas något i ansökan, till exempel medgivande från säljarens make eller maka eller två vittnen på säljarens underskrift, förklaras ärendet vilande. Då tillkommer ytterligare en expeditionsavgift.

Vad är ett pantbrev?

Ett pantbrev är beviset på att huset har intecknats för ett visst belopp. Det är pantbreven som banken tar som säkerhet för bolånet. Bankerna är anslutna till Pantsystem, Lantmäteriets register för digitala pantbrev, och där står pantbrevet på den bank som har lånat ut pengarna.

Pantbreven hör till huset, inte till ägaren. Har förra ägaren tagit ut pantbrev på 2 500 000 kr följer de med till dig utan kostnad, eftersom stämpelskatt bara tas ut när en ny inteckning görs. När ett lån är betalt lämnar banken tillbaka pantbrevet till ägaren, och det kan användas som säkerhet igen.

Hur mycket kostar nya pantbrev?

Stämpelskatten är 2 % av beloppet som intecknas, räknat på hela tusental. Till det kommer 375 kr i expeditionsavgift per inteckning. Du betalar bara för det som saknas: räcker pantbreven i huset till bolånet blir det inga nya.

Anta att du köper ett hus för 4 200 000 kr och lånar 3 780 000 kr, det mesta som får lånas mot huset. I huset finns pantbrev på 2 500 000 kr, så det saknas 1 280 000 kr. Den nya inteckningen kostar 25 600 kr i stämpelskatt och 375 kr i avgift, sammanlagt 25 975 kr. Med lagfarten på 63 825 kr betalar du 89 800 kr till Lantmäteriet för köpet.

Fakturan för inteckningen måste vara betald innan pantbrevet utfärdas. Kostnaderna kommer utöver kontantinsatsen, och hur mycket pantbrev du behöver beror på hur stor del av huset du lånar till, din belåningsgrad.

Behöver man lagfart för en bostadsrätt?

Nej. En bostadsrätt är ingen fastighet, så du söker ingen lagfart och tar inte ut några pantbrev. Banken får sin säkerhet genom att du pantsätter bostadsrätten. Föreningen får besked om pantsättningen och antecknar den i sin lägenhetsförteckning, enligt bostadsrättslagen. Det kostar ingen stämpelskatt.

Föreningen får däremot ta ut en överlåtelseavgift och en pantsättningsavgift, om det står i stadgarna. Där står också hur avgifterna räknas, så be om stadgarna innan du köper.

När det nya bostadsrättsregistret börjar gälla ska pantsättningar registreras där i stället för hos föreningen. Lagen (2026:484) är beslutad men börjar gälla den dag regeringen bestämmer, och något datum finns inte ännu.

Lagfart vid gåva, arv och bodelning

Vid arv och bodelning betalar du ingen stämpelskatt, bara expeditionsavgiften på 825 kr. Vid gåva beror det på vad du betalar. Tar du över lån eller betalar något för huset jämförs ersättningen med taxeringsvärdet från året före. Är den 85 % av taxeringsvärdet eller mer räknas skatten som vid ett köp, annars blir det ingen stämpelskatt.

Vilken handling ni skriver avgör. Lantmäteriet räknar på ett hus med taxeringsvärdet 288 750 kr som en släkting lämnar över för 1 000 kr. Är det ett gåvobrev ligger ersättningen långt under 85 %, och det blir ingen stämpelskatt. Är det ett köpebrev räknas skatten på taxeringsvärdet, eftersom det är högre än priset: 4 320 kr. Expeditionsavgiften tas ut per handling, så tre gåvobrev till tre barn kostar tre avgifter där ett gemensamt gåvobrev kostar en.

Får man tillbaka kostnaden när man säljer?

Inte i pengar, men den minskar vinsten. När du säljer får du räkna in kostnaderna för lagfart och pantbrev från köpet (Skatteverket), så spara fakturorna från Lantmäteriet tillsammans med köpebrevet.