Bolån är ett lån där din bostad används som säkerhet (pant). Det är den vanligaste finansieringsformen för bostadsköp i Sverige. Eftersom bostaden utgör säkerhet är räntan betydligt lägre än för lån utan säkerhet. I Sverige finns ett bolånetak som sedan 1 april 2026 innebär att ett nytt bolån får vara högst 90 % av bostadens marknadsvärde.
Så fungerar bolån
När du tar ett bolån pantsätter du din bostad till banken. Om du inte kan betala har banken rätt att sälja bostaden för att få tillbaka pengarna. Vissa långivare delar upp lånet i bottenlån och topplån. Du måste ha minst 10 % i kontantinsats.
Bolånets uppbyggnad
Ett bolån består av flera delar:
- Lånebelopp: summan du lånar
- Ränta: kostnaden för att låna (rörlig eller bunden)
- Amortering: avbetalning på skulden
- Avgifter: uppläggningsavgift, aviavgift med mera
- Löptid: hur lång tid du har på dig att betala tillbaka
Amorteringskrav på bolån
Sedan 1 april 2026 finns amorteringskraven i lag (2026:226), tidigare i Finansinspektionens föreskrifter. Du måste amortera minst 2 % per år om belåningsgraden överstiger 70 %, och minst 1 % om den är över 50 och högst 70 %. Procenten räknas på det högsta kreditbeloppet efter senaste värderingen. Det tidigare skärpta kravet vid skuld över 4,5 gånger bruttoinkomsten togs bort 1 april 2026.
Ränteavdrag på bolån
Du har rätt till ränteavdrag på dina bolåneräntor. Det är en skattereduktion på 30 % av underskottet av kapital (räntor minus kapitalinkomster) upp till 100 000 kronor per person och år, och 21 % på den del som överstiger 100 000 kronor. Reduktionen kan inte bli större än den skatt du betalar. Detta gör den faktiska räntekostnaden lägre än den nominella räntan.
Tips för bästa bolån
För att få bästa möjliga bolånevillkor:
- Jämför erbjudanden från minst 3-4 banker
- Förhandla aktivt: banker förväntar sig det
- Ha ordning på din ekonomi och undvik betalningsanmärkningar
- Större kontantinsats ger bättre ränta
- Samla dina bankaffärer för bättre förhandlingsläge